日前，国务院发展研究中心首次公开了其为十八届三中全会提交的改革方案总报告全文，即“383改革方案”。方案的“三位一体”式改革体现了管理层通过“顶层设计”推动改革的决心。其中，对于房产税的开征，被作为“383改革方案”中的重要一环提出。事实上，房产税这一税种，对于中国百姓而言并不算完全陌生，早在2010年，上海和重庆两市即开始就该税种进行试点。那此次再度提出，并表示即将全国铺开，其意义又何在呢？

  转变地方政府收入方式

  所谓“383方案”，是在中共十八届三中全会召开前夕，由中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心（国研中心）首次向社会公开的，为十八届三中全会提交的的改革路线图。简称为“383方案”的改革设想，即包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的新一轮改革的基本思路和行动方案。

  在“383方案”的正文中，改革的八个重点领域，其中第五条涉及到房产税的全面铺开。文中描述：积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。按照消费地原则将国内消费税划为地方税，由生产环节改为零售环节征收，同时将车辆购置税划归地方税。全面减并非税收入，市、区县政府每项非税收入征收均需要省级人大以上批准。

  有网络媒体制作了更易懂的精简版“383方案”，对房产税的描述为：房产税在一定过渡期后将全面推开，并扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，明确为区县级政府主体税。

  此外，“383改革方案”总报告给出了改革的“时间表”，建议将改革分为三个阶段，即2013年至2014年的改革、2015年至2017年的改革和2018年至2020年的改革。

  抑制地方政府征地热情

  在上面所提到的精简版方案中，“房产税”列在第四条，第一条则是人们最为关注的“土改政策”。而在“383方案”的正文中，土改政策与房产税也被分别放在八个改革重点领域的第三条、第五条中。而房产税的税收政策与土改政策这两条唯一涉及地产行业的政策，实际上相辅相成，为整个土地改革政策中极为重要的一环。该改革方案明确地指出集体土地可以直接入市，小产权房也可有条件转正，农民也将享受土地增值带来的益处。

  上述精简版方案解读写到：在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，从而收缩政府征地范围。对已经形成的“小产权房”，将按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

  而在383改革方案的正文中也同样明确描述：提供平等保护土地产权的制度基础设施。以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，确保农村土地承包关系长久不变。将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民。实施以土地为基础的不动产统一登记制度。在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。

  正文中还表述：建立公平共享的土地增值收益分配制度。对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。改革土地出让制度和用地模式，合理确定城市土地用于建设与农民留用比例。建立国家土地基金制度。

  简而言之，此方案执行后，农民将可自由出让自己的土地，而不经过地方政府征收，将农村土地变为国有土地，并从中获利。这除了将土地的红利让利给农民自己，而非地方政府，也有效遏制了地方政府开发新城新区的热情。而作为补偿，房产税将成为地方政府的新盈利点。可以说是拿走了地方政府一些利益，又给了他们一些。

  对房地产市场将有极大影响

  土改与房产税的组合拳一出，对当下的房地产市场无疑将起到极大的影响。据21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析，383方案只是递交给十八届三中全会多个决策咨询报告中的一个，绝不等于三中全会的改革路线图，但其中土地改革和房产税改革的内容，却契合了业内和社会的关注点，且具有较大操作性。

  桑豫峰认为，若采用383方案的建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。根据民革中央此前的一份调查报告，全国城镇建成区只有5700万亩，而农村集体建设用地却有2.84亿亩，是前者的5倍。如果这部分集体建设用地可以直接入市，意味着房地产市场增加了一个庞大的资源供应渠道。近几年，地价一直是推动房价的重要因素。理论上说，巨大土地供应的增加，有助于抑制地价的增长从而遏制房价的上涨。在此基础上，如果允许“小产权房”在补交一定土地出让金后合法化，商品房的存量市场也将立即扩容，化解城市商品房有效供应不足的问题。很显然，两个渠道都是大规模增加供应，从供求关系角度说，必然会产生对房价的止涨效应。

  房产税的推进，阻力不小。桑豫峰说，383方案提出在房产税试点经过一定过渡期后再全面推开，充分考虑到了现实的操作性。试点是为了积累经验，给出一定过渡期既可以为有关部门夯实前期的技术准备，也有利于稳定居民的预期，并可最大限度减少房产税全面征收后对市场可能产生的冲击。不过，希望决策层在决定全面征收房产税之前，向全社会公开具体的时间表，比如过渡期是3年还是5年，桑豫峰等业内人士认为，2017年前后全面开征比较适宜。

  据坊间传闻，房地产长效机制方案正在征求各方意见。市场比较一致的分析是，土地制度改革和房地产税收制度改革，是长效机制的重要内容。桑豫峰表示，土地制度启动改革、房地产长效机制正式实施之际，将是房地产市场从高速增长转向稳定增长的转折点，房价暴涨、购房者焦虑不安的日子将一去不复返。

  上海模式还是重庆模式？

  目前，中国有两座城市正在试点房产税，他们分别是上海和重庆。而这两座城市，所试验的征税模式又是截然不同的。这两种模式中，“重庆模式”锁定高档房和别墅，而“上海模式”则针对新购住房。 

  “征收对象针对主城九区，对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税；另外个人新购的高档住房要征房产税，这个高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子。三是如果是在重庆没有户籍、没有工作、没有企业，但是到重庆买房子，买一套不会收税，但是他买两套、三套、五套，我们常规说的什么炒房团，纯属到这里炒房子的，从第二套开始收税，哪怕是普通房子也要收。”重庆市市长黄奇帆2011年1月27日通过新闻发布会介绍了“重庆版”房产税。

  上海开征的房产税征收范围则包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。

  上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60或等于平方米的，要对新购住房超出部分的面积征收房产税，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

  上海市还规定了几类可以退还房产税的情况，比如上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税可予退还。

  从目前来看，不少专家和业内人士认为，房产税征收范围若扩大，上海模式将有可能作为首选。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，应该以“上海模式”为主导，对“增量”征税，而不是家家户户都要缴纳房产税。相比较而言，“重庆模式”工作量太大，“上海模式”执行难度就小一些。第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护。

  业内人士认为，就上海和重庆房地产税试点情况来看，房地产税征收的税率较低且征收范围也并未将存量房纳入，所以房产税在两地的征收虽说有一定成效，但无论对楼市成交量还是房价，房产税试点的影响都相当有限。从其创造的税收收入来看，相对于重庆和上海两地的财政收入，房产税带来的收入也少得可怜，影响较为有限。

  此前，中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇就曾表示，我国房产税改革试点的真正难点在于能否对存量而非增量房征税，这涉及到整个中国的税收征管机制。他表示，找到一种可对接存量住房且适用房产税通行规则的“可持续”和“可复制”的征管机制安排是房产税改革试点中面临的挑战。

  经济学家郎咸平在做客一档节目时也曾指出，上海模式更有利于地方政府征税，从房产税试行几年来看，上海市政府征收的税费是重庆市政府的数倍。

  房产税

  早已成为欧美的主要税种

  在全世界范围内，房产税并不是一个新鲜事物，在欧美发达国家与地区，由于地方政府无法买卖土地，房产税普遍作为政府从地产行业内征税的一大主要方式。以美国为例，美国房产税的原则是：不管房子面积多大，也不管居住人员多少，更不管有几处房子，只要有房产，就必须按规定税率纳税。这与上海模式较为相仿。

  税率则由各州政府自行制定，一般年税率为房产值的1.5～3％。例如纽约州的房产税率较高，为3%。笔者的儿子原先住一幢较小的房子，房产值14万美元，每年缴房产税4200美元；现在住较大一点的房子，房价27万美元，每年缴8100美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。

  美国重视纳税人的权利，美国人也很自觉执行纳税义务。大多数美国人都定期到街道、社区的税务部门缴房产税。但也会有一些不守法者，因此有这样一些规定：逾期不纳税者，要按月利率10％以上缴纳迟纳金；几经催促未缴纳者，税务部门可提出起诉，由法院判定；坚持不缴者，由有关机构对房子进行拍卖，拍卖款首先缴税，余款退还房主。

  房产值在房价稳定时期，一般按购房时的房价决定。同时在街道和社区设有一个房屋评价组织，随着房子状况的变化，房主可提出申诉，增减房产值。例如多年失修，房子已不值原价了，可以申请减少；又如原房屋进行了改建或扩建，房产值就必须提高。

  房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70左右，美国为75，世界最穷的国家肯尼亚也占到69。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。此外，房产税也被国外作为为防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。

  房产税是美国地方政府的一项重要税种，历史悠久。为了合理收税，欧美地方政府也为该税种制定了多种规章条例，让税收更合理、更加人性化。中国版房产税的具体条例尚未出台，但政府要如何通过房产税让房产市场更为健康，有许多方法都可直接从欧美地区的地方政府那里舶来。