楼市快时代：开发商的效率生意经
[发布时间：2013-12-30 04:42:47 点击率：]

  开盘速度不断被刷新

  2012年8月底，龙湖在杭州拿下奥体单元一宗宅地，也就是现在的龙湖春江彼岸。今年5月，龙湖春江彼岸首次开盘，从拿地到开盘只花了8个多月的时间，创下了杭州楼市的最快开盘速度，一时之间震动杭州楼市，一度被业界称为“龙湖速度”。

  然而“龙湖速度”很快就被“中海速度”刷新。2012年12月4日，中海拿下杭州西溪一宗宅地，到了今年3月就确定了楼盘名——西溪华府。然而更令人意想不到的是，6月16日中海西溪华府迎来了开盘。从拿地到开盘前后不到6个半月，足足比龙湖春江彼岸的开盘速度快了两个月。

  然而，由中海西溪华府创造的开盘速度，马上就要被一个新的楼盘超越。8月1日，景瑞拿下一宗临平地块，3个月后售楼处以及样板房就对外开放，楼盘名确定为景瑞御华府，并且将于本周末首次开盘。也就是说，景瑞御华府从拿地到开盘只花了不到5个月的时间，再次刷新纪录。

  景瑞御华府相关负责人对外表示，景瑞是在香港主板上市的一家公司，公司对投资者的承诺是“3、6、12”，拿地之后3个月开工，6个月销售，12个月进现金流。

  拿地之前就做好规划

  开盘速度一快再快，除了房企主观上追求资金快速流转之外，一些技术层面的准备工作，也为这种快速开发模式提供了可能。

  按照正常的开发程序，开发商先参加土地拍卖会，成功拍下土地之后然后做项目规划和设计。完成这些工作之后，才进入施工阶段，达到一定的条件之后，方可向房管局申领预售证。如果按照这些程序按部就班实施，从拿地到开盘，周期往往要超过1年。

  事实上，一些快速开盘的楼盘，大多数已经摒弃这一开发模式。很多房企在拿地之前，就已经对相中的土地进行项目规划和设计，通过此举可以省下数月时间。就比如杭州万达广场，早在拿地之前就完成了规划和设计工作，因此拿地和施工几乎是在同时进行。杭州万达广场今年3月拿地，10月开盘，明年底交付并营业，创造了杭州综合体的最快建设速度。

  即便是对一些并没有把握拿下的土地，一些开发商也舍得下血本，进行前期的规划和设计工作。华家池土地争夺战之前，多家外来大鳄都对这一地块表现了极大兴趣。其中一家落败的房企，拿地之前已经对这一地块进行了充分的规划和设计，而且是数易其稿，规划设计费高达上百万元。尽管最终的结果令人沮丧，这家房企没有拿下土地，但一旦被它拿下，开发速度就会非常快，产生的时间效益会远超投入的相关成本。

  而为了抢在最快的时间开盘，一些房企在施工阶段也往往会调整策略，比如样板房、示范区先行。很多楼盘的开盘时间一延再延，很多时候是因为售楼处、样板房、示范区工期拖延造成的，因而现在的楼盘普遍重视这些细节问题。在这方面，万科具有很多独到的经验，几乎每一次开盘，样板房、示范区全都实景呈现，甚至一些商业街等配套也往往赶在开盘之前建成，成为销售过程中的一个加分因素。

  10个月开盘成新标准

  事实上，由于房地产行业利润率普遍下降，加快开发节奏已经成为提升利润率的一个重要手段。越来越多的杭州楼盘，从拿地到开盘的时间，控制在了一年以内，甚至有一种观点，10个月已经成为开盘周期新标准。

  今年的杭州楼盘，从拿地到开盘时间不到10个月的，将多达10余个。除了龙湖春江彼岸、中海西溪华府、景瑞御华府之外，还有恒基旭辉府、绿地旭辉城、龙湖名景台、保利罗兰香谷、朗诗未来街区、世茂东壹号等楼盘。龙湖名景台2月25日拿地，11月3日开盘；保利罗兰香谷3月5日拿地，11月24日开盘；朗诗未来街区2012年10月9日拿地，今年7月28日开盘； 世茂东壹号2月20日拿地，目前已经进入开盘倒计时。恒基旭辉府和绿地旭辉城，开盘周期都是7个月。

  有意思的是，这些快速开发的楼盘，无一例外不是外来房企。不过外来房企的这种快速开发模式，也大大促进了本土房企的开发速度。就比如滨江万家名城，2012年11月2日拿地，今年5月确定案名，拿地8个月之后即开工，而现在也已经进入认筹期，开盘已经近在眼前。虽然滨江万家名城从拿地到开盘，时间已经超过一年，速度上相比外来房企还是差了一大截，但是相比前几年开发的楼盘，已经提速了不少。