近期有关部门宣称正在完善的「不动产登记条例」将于今年6月底前出台，引起市场一阵骚动。其能否撼动高房价？从而使2014年楼市迎来转折点？顿成热门话题。

  事情的起因是，国土部正着手制订不动产统一登记的法令法规、起草《不动产登记管理办法》，并将组建不动产登记局，开展不动产登记的相关作业，舆论普遍认为这将使房价滑落。那么它与高房价之间到底有什么联系？有些专家的观点及思考逻辑是：房产统一登记之后，政府便充分掌握楼市状况，并据以实施包括房产税在内的各种调控手段，一旦如此，则手中握有多套房源的家庭（人）势必抛房（二手房），于是促使房价回落。

  因此，不动产登记制被外界解读为“一石三鸟”之计，既能“逼存量”——迫使一部分人放出手中多余的房产，增加市场供给，也能使调控精准，更为房产税的全面实施打好基础。但事实真是这样吗？

  潘石屹唱衰住宅房价

  不动产登记管理办法出台，非常有助于住建部所推动、进度缓慢的《个人住房信息联网》，乃至两者合力能使住房基本资料、权属、状态、交易与使用情况透明化，对导正楼市交易秩序、有效调控确实有所助益，但与促进房价下跌之间的关系并不绝对。事实上，持有这样观点的专家不在少数，相信这会让部份“幸灾乐祸”的人有些失望，其中最具代表性的非潘石屹莫属。

  2013年11月国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。当时潘石屹就在微博中表示：这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌……云云。所以我说：潘石屹“最坏了”，自从转进商业地产的买断与开发后，便不断唱衰住宅房价。

  此外，我想表达的是「不动产登记管理办法」此乃阳谋而非阴谋，人人知其目的，基于避税，甚至忧惧类似房哥、房嫂之不法情事的曝光，早就做好相应准备，包括：减仓、分散登记、真机关办出假证件（同人不同名）……等方式，除非允许“以人查房”，否则难收实效。

  不动产统一登记是动奶酪的活儿

  退一万步说，推出“不动产登记制”真能使房价滑落，与地方政府关系千丝万缕的开发商应最早感受与警觉，但2013年12月，国务院两度表达不动产登记制度将有序推进的同时，开发商抢地的热情丝毫不减，十大标杆企业当月拿地354亿元，北京门头沟甚至创造当年的总价记录（达58亿元）。

  况且不动产统一登记中最关键的“全国个人住房信息联网”2010年便启动，但进程牛步化，仅40座相对透明的重点城市联网便逾期8个月完成，紧接着住建部再提出到2013年6月将达500座城市，结果“理所当然”难产。住建部长姜伟新曾公开承认难度超出预期，遑论全国大范围、全方位铺开。

  之所以如此，至少有以下三个方面的原因。首先，当然是各地方政府基于保护当地房地产发展的考虑，担心透明化后影响土地出让的速度和金额；其二是对多套房拥有者的保护（原因不言可喻）；其三是不同城市的统计方式、方法不免有差异，统一口径会是一个庞大与复杂的工作量。譬如：重庆售房只计算套内面积，仅此一项调整，便“牵一发动全身”。

  至于“不动产登记制度能逼出存量二手房”？我看也不见得。

  数据显示：2013年3月份上海二手房库存131869套，2013年4月，中央发文首次明确2014年6月底出台《不动产统一登记案例》时，库存增加至133073套。这样的效果明显吗？必须要知道的是，透过限购、限贷、限外（国外、境外、省外）等举措，纯粹投资、投机行为的购买，占整体市场的销售比重已微乎其微，既然如此，不动产登记制上路之后，又能逼出多少存量房呢？

  我看2014年真正的楼市转折点，其实是住建部近期所提出后续调控政策将“因应市场分化，进行分类指导”，换言之，当部分三、四线城市开始进行政策“救市”时，便标志着转折点的到来，这个时间点应该不会拖过第三季。