2013年房企高涨的拿地积极性延续到了2014年！据统计，北京、上海、杭州、深圳四个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破1000亿元，地王频出再次点燃土地市场热情。

  在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下，房企再度掀起海外融资潮。今年以来，已经有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划，合计总融资额逾500亿元。

  有关专家指出，由于土地、融资等成本提高，以及各项调控政策对投资投机需求的挤压，2014年中国楼市触顶回落大势所趋，土地市场逆市升温将蕴含潜在的风险。

  土地市场开局再发飙

  2013年房企高涨的拿地积极性延续到了2014年！据统计，北京、上海、杭州、深圳四个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破1000亿元，地王频出再次点燃土地市场热情。

  据北京市土地整理储备中心网站数据统计，2014年土地市场开闸半月，北京土地出让金已超400亿元，接近去年1月的两倍。

  1月7日，北京迎来今年第一批土地交易，当天即有4宗土地成交，总土地出让金仍高达78.1亿元，平均溢价率达52.7%。其中北京市房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-04-21地块，起始价仅7.8亿元，以24.6亿元成交，溢价率高达214%，楼面价达1.5万元/平方米。

  房企在北京土地市场表现积极，其中远洋地产就在1月9日至1月16日的8天内，斥资超70亿元在北京拿下了三宗土地。

  据称，2月北京将出让的经营性地块合计有16宗，合计建设用地面积为242.6万平方米，其中已经公示了挂牌起拍价格的7宗地块，总底价已经达到175.16亿元。研究机构预计，2月北京土地出让金将突破500亿元。

  1月的上海至少有27幅经营性用地计划出让，累计起拍价已达136.8亿元；1月的深圳预计将出让20宗地块，涉及土地面积461142.5平方米，土地出让金超过44亿元。

  1月的广州土地市场迎来新一轮高潮。1月广州的黄埔和番禺两区连续诞生两块地王。1月28日广州上演今年土地市场的第一轮抢地高潮，6宗“靓地”成交，三度刷新区域地王，单日广州的卖地收入就高达58.3亿元。

  广州国土房管局网站显示，2014年1月广州共卖地10宗，总成交地面积为324572平方米，总成交建筑面积为906161平方米，总成交金额达69.5522亿元，成交额环比去年12月大涨近4倍，同比去年1月大涨近7倍。

  据称，广钢新城约28万平方米的五幅地块将于2月21日进行挂牌出让，底价总计高达155亿元，这个数字已约相当于去年广州土地出让金收入的35%。

  1月7日，杭州五个地块集中挂牌，总出让面积为18.59万平方米，约278.9亩，起拍总价高达74.5亿元。而整个1月，杭州土地市场计划挂牌41宗土地。

  2月份杭州土地市场将延续升温趋势。杭州市国土资源局资料显示，2月份杭州将有27宗地块计划出让。从总量上看，虽然比1月份有所下降，但是27宗地块依然算是一个比较大的推量。

  2月11日，国土部发布数据显示，2013年全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价全面上涨，同比涨幅分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%，其中住宅用地涨幅最大，逼近10%。

  今年1月份，一线城市土地均价涨幅惊人。上海易居房地产研究院数据显示，1月份北上广深四个城市的成交均价为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。

  上海易居房地产研究院数据显示，1月份，10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米，环比上涨108%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。

  分析人士表示，1月份再次刷新历史记录，同比增幅走势呈现快速上扬态势。预计今年上半年土地成交价格仍将处于高位水平。

  业内人士表示，住宅建设用地价格涨幅最明显，凸显了供求矛盾。众多房企显然意识到这一点，所以即使土地价格高攀，也愿意涉足住宅业的开发。

  中原地产研究总监张大伟表示，从全国土地市场看，由于土地财政的存在，导致楼市火爆的时候，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。

  事实上，土地价格的上涨，明显影响了购房者、房企的预期。在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，2014年地价上涨，房价很可能会再次上涨。

  有关专家认为，新一轮地王主要出现在一二线城市，证明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈，而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能。

  房企缺钱或成为常态

  相关数据显示，2014年第一个月，已经有超过20家房企宣布海外融资计划，海外融资超500亿元。分析人士表示，在银根紧缩的背景下，今年房地产融资环境或进一步收紧，2014年资金流动性紧张仍是大概率事件。

  事实上，住宅销售回款是房企的“活水”！然而，1月份36个城市楼市成交下滑，上海成交量环比大降30%，这无疑让房企的资金紧张起来。

  近日，中国指数研究院的数据显示，1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，为56.78%；1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降，其中深圳降幅达到44.4%。

  1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷，其中上海商品住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。

  今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量无论是环比还是同比降幅均在30%左右。广州楼市在今年首月则是量价齐升，春节期间广州中心六区更是“零成交”。

  近日，国务院发布《关于加强影子银行业务若干问题的通知》，通过资金池业务支持房地产融资的信用中介体系“被监管”，这意味着房地产融资环境再度恶化，房企缺钱或将成为常态。

  有关专家表示，房企流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产业，特别是中小房地产企业。

  对于流动性极度敏感的房企，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对房企放贷，房企几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等影子银行渠道获取资金，在近年来成为普遍现象，也起到了越来越重要的作用。

  中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。

  统计数据显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金有一大部分进入房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。

  分析人士认为，房地产再融资开闸及房企海外融资，可以消除影子银行监管带来的房企融资难题。但是，房企再融资雷声大雨点小，房企只能依靠海外融资缓解资金紧张困局。

  据称，目前已经有40余家房企发布再融资预案，涉及总金额约为1040亿元。不过，至2013年底，房地产再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，房地产再融资的困局似乎还是一个未了局。

  新年伊始，房企再度掀起海外融资潮。1月17日，华南城控股有限公司宣布一项发售美元优先票据的计划；禹洲地产股份有限公司也公告称拟进行票据发行；同日，花样年控股集团有限公司公告，拟发行3亿美元、2019年到期优先票据，票据利率为10.625%。

  1月15日，世茂房地产公告称，将发行本金总额6亿美元的票据。此外，还有富力地产、中骏置业、方兴地产、奥园地产、合景泰富、龙湖地产等企业先后公布不同规模的海外融资计划。

  据北京中原地产市场研究部统计，今年1月份以来，已经有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划，合计总融资额逾500亿元。

  房企加快海外融资的同时，部分房企开始入股银行。1月24日，恒大地产在港交所公告称，恒大地产在二级市场以33.03亿元人民币收购华夏银行4.03亿股份，相当于已发行股本总额的4.522%。

  在恒大地产入股华夏银行之前，包括万科、越秀集团和绿地等房企也开始入股银行。有关专家表示，拥有自己的“控股银行”，对房企的项目形成支撑，一方面融资成本下降，另一方面资金流动性将有大的改善。

  房地产行业面临变数

  1月份多地楼市成交量一降再降。在价平量跌时，土地市场却热点频频。有关专家指出，2014年部分城市地王入市的市场空间可能不乐观，地王上市的风险也在加大。

  事实上，土地市场逆市升温蕴含了较大的风险。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。

  新一届政府在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。

  国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上透露，今年将强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。这也是国土部在建设用地使用中“盘活存量、严控增量”思路的体现。

  分析人士表示，从目前政策基调看，2014年住宅类土地供应规模可能会出现较大幅度的增长，而提高土地供应规模，有望改变新房市场供需失衡的局面。

  全国房地产商会在1月末发布的《2013-2014年度中国房地产市场报告》中指出，今年中国房地产市场供给将会增加，在经济平稳增长背景下，房地产需求将保持平稳，房价涨幅将进一步回落，全年走势呈现前高后低态势，房价总体保持基本平稳。

  有关专家指出，2014年中国楼市触顶回落大势所趋，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的风险，不排除未来一线城市房地产市场出现供过于求的可能。

  据称，万科、恒大、招商等龙头房企开年销售“开门红”。但是，龙头房企销售的强劲势头难以延续，预计2月成交水平将进一步下滑。

  多家研究机构认为，房地产业2013年的高速增长不可持续。一方面，在2013年的市场需求中，既有前期积压的刚需，也有恐慌性需求，这种需求的集中爆发不可持续；另一方面，不少三四线城市楼市的泡沫不断累积，难以对销售额形成实质性贡献，一些城市甚至存在泡沫破裂的风险。因此，2014年房地产行业整体增速将有所放缓。

  而信贷政策作为影响楼市成交的重要因素，将对2014年全年走势起到至关重要的作用。2014年年初，多地房贷优惠利率大幅收紧，加之目前多地二套房贷首付比例已提高至七成，这或将对后市表现产生一定的负面影响。

  事实上，房地产企业的整体利润率正在下降。此种情况的出现主要是由于土地、融资等成本提高，以及各项调控政策对投资投机需求的挤压。

  由于QE已经逐渐退出，这将导致房企的海外融资成本和汇率风险大大增加。房企大量海外融资，其背后的风险不可预测，一旦国内信贷再度收紧，房企负债问题将暴露无遗。这会加剧房企“钱荒”窘境，房地产市场将面临颓势风险。

  兰德咨询机构与中国房地产协会共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书》显示，随着市场竞争越来越激烈，预计房地产行业年均净利润率降低1个百分点的趋势将会持续。

  在这一形势下，房地产行业的兼并整合将加剧，市场集中度将进一步提高。各大房企公布的数据显示，2013年前十大房企的门槛已由2007年的100亿元提高至554亿元，6年间提高了4.5倍。

  截至2013年末，房地产开发企业法人单位数量约为4.2万个，比2010年减少36.6%。预计未来3年内将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。

  同时，越来越多的房企开始谋求转型。有的房企由此前相对单一的住宅业态向多业态发展，如房地产企业的触角开始伸向金融业。

  分析人士表示，房地产行业已结束粗放式增长的阶段，未来在坚持规范化、规模化的同时，企业的跨界尝试将越来越多。