1、调控了买房人，而放任开发商卖房人牟取暴利思想。

  2010年为了坚决遏制城市房价过快上涨，国务院发布了《国务院关于坚决遏制城市房价过快上涨的通知》，2011年国务院办公厅又下发了《关于进一步做为房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”二套房房贷首付比例提高到60%，本地二套房和外地一套房家庭都限购，商业银行暂停发居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国家出台一系列调控政策，提高按揭比例，对银行发放贷款限制，一句话只调控了买房的人，进一步限制买房人买房，而放任卖房的人牟取暴利思想。2013年2月20日《新国五条细则》规定“对于二手房交易征收差额20%个税”严格按照征收的20%计征，这实际上增加买房人经济负担。买房人需求数量大，不能用价格限制买房人买房。几次调控政策以及最近国务院颁布的征收二手房20%征税收并没有抑制高房价。据2013年2月25日《信息日报》刊出“广州房价十年疯长261%，力度远高于全国水平”，《江南都市报》2013年2月26日刊出“南昌市商品房均价2003年为2400元/平方米，到2012年底在8000元/平方米，十年涨幅高达233%，远高于全国涨幅水平。”

  2、现有房产调控政策，无法抑制房价上涨。

  物价部门、房产部门对房价监控，计算成本和税收和利润，限定一个价格不准上涨，上涨就惩罚。

  我们房地产市场房价越来越暴利高价，这远高于其他发达国家的房价，原因何在？我们土地是国有土地，土地所有权掌握在国有者手中，主动权在我们手中，不像其他国家土地权掌握在私人手里，要买土地要经私人者同意。私人者又可以哄抬物价，牟取暴利，国家无法控制。而我们出让土地费，费用成本、国家税收在房产占的比例不高，国家有权控制房价，对卖房者完全有权控制，对卖房者的房价牟取暴利情况完全可以掌握。国家可以对房地产开发商征用土地出让费、建筑成本税务实际数额进行评估鉴定，对卖房者牟取暴利进行监控是完全可以做到的。我们的调控政策为什么没有控制住房价，现在有些城市仍在上涨，因为我们的调控没有调到实处，对卖房者及房地产开发商不进行监控；我们的物价部门、房产部门不去监控房价，不去调整、纠正市场不轨的行为——国家调控政策是失败的。物价部门、房管部门应该到实地计算成本和税收，对获利数额进行标价，让其公开销售房价，如开发商任意涨价要严厉惩处，没收非法所得。

  二、调控政策、银行按揭20年规定，使城市买房人深受困境，背上沉重的债务。

  政府为了调控房价，各地采取经济适用房或保障性住房，对经济困难户进行保障供应。这种政策也不平等，居民困难户标准也不一样，很难掌握。困难户可以买便宜房价，比较富裕户轮不上，就去买高价房，显示公民之间不平等。大家都是去坐等当贫困户，那怎么发展市场经济？一个国家对公民实行两种房价政策，对国家经济发展不利，实际上是计划经济的一种手段。

  按揭贷款20年归还，贷款40万元，分20年归还，承担20年银行利息近40万元，加上贷款本金45万，一共承担债务80万元。这种贷款使人民走向困境，使城市买房人陷入债务深渊；买一套房贷款40万，又要给银行利息40万，双重债务落在买房人头上，使买房人背上沉重债务20年，抬不起头，以致影响社会安定。

  为什么社会上讲买一套房须当20年“房奴”，因为这种按揭政策，是让人民过少吃俭用、极度困难的生活。旧社会地主逼债，如电影《白毛女》写的杨白劳躲债，地主也只是到了年关才逼杨白劳还债，而现代“房奴”的境遇，显得比杨白劳还恶劣——20年的债，年年都要还。借40万贷款，银行利息40万，80万元沉重的债务，一个公务员要工作20年才买得起一套房，有的公务员一辈子也买不起一套房。这样的暴利房价，又是谁拿去了？有人美化房地产商“对城市发展贡献大”，这种说法不正确——房地产这种暴利，给城市公民带来灾难。房地产商是既得暴利者，因为城市的房子是劳动人民创造的，不是房地产商的功劳。

  三、房地产商暴利十分严重，严重侵害消费者权益，影响社会稳定。

  改革开放以后，我们的房地产市场才得以发展，群众对买房的需求不断增大，这也使得房价无法很快降下来；此外，由于我们放开了对楼盘价格的监控，取消了政府对于房价的管理，这使得一些房地产商乘机暴涨房价，以牟取暴利。

  我了解到的情况是，据南昌市房产信息表明：南昌市红谷滩区域一个楼盘，在2006年的时候房价每平方4500元，一套100平方米的房子总价为45万元，10层楼房共计20套房总价就达900万元，这样一幢楼共三个单元算下来约为2700万元；而这个楼盘到了2010年的时候房价涨成了每平方米1.25万元，这样10层楼房20套房子算下来总价变成2500万元，三个单元总价为7500万元。两项比较，仅从该楼盘这4年的房价上涨情况来看，卖房者共非法获取暴利4800万元——这只是这几年我们的楼盘涨价获取暴利的一个简单例子。在2006年南昌市商品房成本价格仅需要每平方米1250元，即便加上政府的税收及开发商的合理利润，民众应该花约每平方米1600元的价格就可以买到这样的商品房，而卖房者却能以此获取8倍以上的暴利，而且暴利的基数很高，是以1000元为基数，不是1元、2元为基数。我们政府房地产税收占利润的14%，比例不高，大部分利润为房地产商以及提供按揭的银行占有。

  据南昌市房管部门的统计数据也显示，2000年南昌市内平均房价为每平米1510元，2001年平均房价为每平方米1640元，2002年房价每平方米2321元。以南昌市青山湖地段的一个楼盘为例，2003年其多层入市价约为每平方米2000元，到了2012年该地段的房屋均价已涨成了每平方米13000元至15000元。

  这种高房价让买房者深受其害。以南昌市一个科级干部为例，他一般每个月月薪为2000元左右，10年收入也就24万元，如果要购买一套100平方米的房子，按照目前南昌市至少每平米五六千元的均价来计算。需要贷款20年，他也就等于给房地产老板打工20年，并且这20年还要省吃俭用才能还请贷款。买一套房，要当十至二十年的“房奴”，比比皆是，我周围就不乏这样的“房奴”。我认为，这种严重的暴利性的房价上涨给人民群众的生活带来很多不方便，这种按揭制度对社会的危害也很大。这难道不是不法房地产商在非法获取暴利么？严重危害了消费者的合法权益，扩大了贫富差距。

  四、房地产暴利是腐蚀政府官员的温床。

  上海市业主论坛《楼市话题》2013年6月3日刊出：“1、杭州市副市长许迈永，利用担任萧山市副市长，杭州市西湖区代区长、区长、区委书记，杭州市副市长等职务上的便利，为浙江坤和建设集团股份有限公司董事长李宝库、浙江开氏集团有限公司等十四个单位或个人在取得土地使用权、享受税收优惠政策、承揽工程、解决亲属就业等事项上谋取利益，先后多次索取、收受巨额贿赂，还收受违规返还土地出让金，共计受贿人民币7100余万元。”“2、江苏苏州副市长姜人杰贪污受贿1.0857亿、港元5万、美元4000元。姜人杰利用负责城建、规划、房地产开发等工作的职务便利，帮助他人保留已被确定取消的土地开发项目、进行土地所有权置换、介绍工程业务及结算工程费用等，为他人谋取利益，先后非法收受他人贿赂，共计人民币10857万元、港币5万元、美元4000元。”“3、吉林省松原市国土资源局局长陈建设贪污受贿上千万。陈在土地出让、工程发包、安排工作等方面为他人谋取利益，先后收受有关人员款、物折合人民币1305.08万元。”由此看来，个别房地产商成为腐蚀政府官员的最大温床。

  五、房产开发商、卖房人占有大量财富，国家、政府财富比例不大。

  我们国家房地产市场发展不久，私人公司、股份公司在1993年12月公司法出台。1994年7月5日通过《中华人民共和国城市房产地管理法》才有城市房地产开发。房地产发展不久，房地产开发商占有大量财产，就可看出开发商获取了超额利润。

  据《理财周报》《3000中国家庭财富榜》信息：房地产再次成为2012年《3000中国家族财富榜》的主题。总榜单前10名家族富豪中，5位来自房地产行业，房地产占据半壁江山，总榜单前15名中，8位来自房地产，甚至超过半壁江山。

  2012年上述8位房地产家族富豪财富总计2027.92亿元。2012年7月上半年中国财政收入10672亿，8位房地家庭财富2027.92亿元，8位房产个人收入财富占有很大比例。

  依据《理财周报》的《3000中国家族财富榜》显示：2012年房产个人财富排名：吴亚军龙湖地产董事长404亿元；许XX恒大地产家庭财产339亿元；杨XX碧桂园地产个人财产227亿元。

  据了解，江西省奉新县2008年财政收入为3.7亿元，2009年财政收入是5.0018亿元，2010年财政收入为3.44263亿元，2011年财政收入为9.08亿元。从南昌市县区财政收入表来看：新建县财政收入15.87亿，南昌县2009年财政收入24.1亿，2011年财政收入为15.89亿元。这也就说明，一个县50万人的收入却不及一个人公司，一家民营公司超过了几个县财政收入。国家财富掌握在人民手里，还是少数几个房产开发商手里，这不是很清楚了吗？

  六、建立房产价格监督制度，对房地产商获利的情况进行监管。

  市场经济发展，很多国家对商品价格的监督建立了法律制度，规定房产商品的成本价格要向消费者报告；在国外，房地产商要向买房者报告所售楼盘的成本价格、每平方交税情况以及获取利润的情况。

  房地产也是商品之一，德国商品价格法对于房产商品价格就有规定。商品要显示公平，就是要向消费者报告，在买房前，房地产商就应该向购买者报告清楚，使其买得放心。

  还有一些国家建立了房地产供给保障法，对城市房产供给完善保障规划。在保障法中对价格、信息、成本、税收、利润，基本做了规定，对房产商所获利润进行监督。有些国家的法制很完善。房地产本来就是属于急需的商品，所以我们目前很有必要完善市场经济的法律制度。

  当前，我国亟需修改价格法，建立房地产价格监督管理制度。现在的物价部门对粮食、食品管理得很紧，而对房产价格不管、不查，放任自由价——这是城市的大商品。急需商品放任不管，就会助长牟取暴利的思想。建议将房价纳入商品价格调控设立最高销售价格，建立完善经济刑法，对市场经济进行监督管理，完善刑法，增设暴利罪条款，对哄抬房价的暴利行为给予刑事惩罚。

  国外在放开房地产市场的同时，同时完善经济刑法，对房地产市场进行调控，对出现捂盘等抬哄房价的行为进行严厉打击。国家再不从这方面考虑，房价也许会越来越暴涨，利润流向个别人手中，人们群众是要受其危害的。

  在市场经济条件下， 国家应加大调控，参考药品监管，建立房地产价格监督管理制度，将房价纳入商品价格调控，设立最高销售价格。对市场经济进行监督管理，从根本上抑制房价。

  七、吸收国外立法模式，建立经济刑法制度，增设房产暴利罪，惩治暴利犯罪行为。

  很多发达国家，建立经济刑法制度，增设暴利罪，惩治牟取暴利行为，抑制高房价。

  德国刑法291条暴利罪：①利用他人处于困境，缺乏经验，缺乏判断能力或严重的意志薄弱，让他人向自己或第三人就下列事项予以允诺，给付之间显失公平，处3年以下自由刑或罚金刑。

  ②情节特别严重的处6个月以上10年以下自由刑，具备下列情形之一的，一般认为情节特别严重：1、行为致他人陷于穷困的；2、以实施本行为为职业的；3、使自己获得通过汇票获取暴利性财产利益的允诺。

  瑞士刑法第157条暴利罪

  ①利用他们的困境、从属性、不知情或判断能力低下，让他人为自己或第三人给付财产利益或允诺给付财产利益，而此等给付或为给付的允诺显失公平的，或者购得具有暴利性质之债权且将其继续转让或索要债款的，处5年以下重惩役或罚金刑。

  ②行为人以此为职业的，处10年以下重惩役。

  奥地利刑法第155条“物品暴利罪”

  除第154条规定的情形之外，职业性地利用他人的困境、弱智、无经验、缺乏判断能力，让他人向自己或第三人给付物品或为其他给付，允诺或提供自己给付的价值明显不相称的财产利益的，处3年以下自由刑；

  ①行为严重损害不特定多数人的利益的，处6个月以上5年以下自由刑。

  ②暴利性使用转入其手中的此等债权，处与前款相同之刑罚。

  ③在上述所有情形下，除科处自由刑外均可同时并科360单位以下日额的罚金刑。

  房地产开发商利用他人在困境当中，判断能力低下，哄抬物价牟取暴利，给付商品价格显示公平，使他们的正常生活处于危难之中，我认为就已经构成暴利犯罪，应当给予处罚。

  八、应该如何界定暴利罪，暴利罪构成要件。

  1、暴利的概念

  “暴利”一词在《现代汉语词典》中的解释为：“用不正当的手段在短时间内获得的巨大利润”，而经济学上有人将“暴利”称之为“超额利润”；从法律上讲，暴利就是经营者采取价格欺诈和价格垄断等非法手段，牟取高于平均利润，严重超过消费者购买力的各种不正当行为。

  某种商品或服务的投资回报率10%以内属微利，在10%—20%之间属中利，在30%—50%之间属重利，投资回报率在50%上则属暴利。

  有的将2009年的市场大蒜半年上涨20倍认为是暴利，我认为不是暴利。为什么不是暴利？大蒜每斤价格以0.5元计算，后起点数以元为基础计算，每斤计算20倍也不过10元。而房产的暴利十分严重，不是以1元为基数计算，每平方米房价是以1000元、1万元为基数计算，涨10倍、20倍，100平方米房价为100万元、500万元，这才是暴利。我们到菜市场买点蔬菜萝卜，涨了一点价，是每个以1角、1元计算，（经营者）不可能（是）暴利者。基数低的利润起价，不可能发展成暴利，比如上市西瓜每斤1元5角，即便暴涨5倍，也就6元5角一个。房产价是每平方米1000元至5万元起步，暴涨10倍，每平方米1万至50万元，100平方房价就是100万至5000万元，这才是暴利。

  刑法增设暴利罪，还是处于一个设想阶段，具体获利多少才构成暴利犯罪？目前，我认为以控制商品西药价格为标准，包括成本、税务、利润。生产西药提价不能超过50%，也就是说，除去买地成本，建筑成本以及国家的税收，开发商获得的利润不能超过50%。比如说某套房子的成本加税收是2000元/平方米出售，那么开发商可以再进行加价15%，商品房出售价只能2300元/平方米，超过50%就算重利，就应以暴利罪惩论。

  房产暴利的概念：房地产商经营违反公平交易原则，利用他人困境、急需，给付的房产的价值明显不相称，超过法律法规所允许的合理限度的超额利润，使消费者的权益受到极大的侵害。

  房产暴利罪的危害：通过行为导致他人的经济困难，不仅侵犯社会主义经济秩序，而且侵犯公私财产权，使公民购买高价房，导致他们的经济困难。一个公民、公务员购买一套房，背债20年，使他人一辈子为还清房债而当“房奴”。

  2、房地产暴利罪立案标准

  首先，有关部门要求颁布行政法规，专门针对暴利行为制订《制止牟取暴利的规定》。意在维护市场经济秩序，保护消费者合法权益，打击暴利违法行为。在行政规定上，对商品房同一地域、同一时间、相同规格作出符合市场房价标准（的规定）；对平均的利润率、平均的房屋建筑成本、合理利润，作出统一标准的规定；对于超额暴利标准作出规定。对房产暴利，倾向某种房产商品服务的投资回报率10%以内属于微利，在10%—20%之间属于中利，在30%—50%之间属重利，而投资回报率在50%以上属于暴利。对于利用他人困难、急需，销售显示不公平房产，使买房人处于非常困难中，对于这种严重侵犯消费者合法权益，干扰社会主义经济秩序，依照房产暴利罪惩治。

  对于获利暴利经营商，首先由行政部门或物价部门及城建部门给予行政处罚。

  房产暴利罪：利用他人处于困境、急需，严重侵犯消费者合法权益，使消费者处于非常困难（的境地），（属）严重侵犯社会主义经济秩序罪，处五年以上有期徒刑，处日罚金。有的消费者买一套住房，省吃俭用还要背20年债务，这种房产暴利行为就要严厉打击。

  对于获利暴利经营商，（若）没有造成消费者严重困难，一般由行政部门处罚即可；（若）造成消费者合法权益的重大损失，要以暴利罪处罚。