细分化时代和房地产创新之路
[发布时间：2008-06-10 00:00:00 点击率：]

5月29日，由上海社科院房地产业研究中心、浙江市场协会、《浙商》杂志等主办，上海浙商房产承办的“资本汇·金融地产高峰会暨2008长三角金融地产投资论坛”盛大开幕。承办方浙商房产整合自身广大资源，邀请各个大商会、房产、金融界上百位经济精英，共探中国房地产的未来道路。

　　在上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭先生发表致辞后，“资本汇·金融地产高峰会暨2008长三角金融地产投资论坛”正式开始。

　　2008年房地产市场，风云涌动，房产泡沫逐渐消失，投资者转向长期投资，投机者逐步退出；房产投资风险增大；消费者日趋理性。房产开放商是否真的遭遇“拐点”，中国的房地产市场未来走向如何。会上300余位业内资深人士各抒己见，最后达成共识：突遇降温的房地产市场其实已经进入了真个行业的新时代：细分化时代。在这个时代下，不能再以以前的粗旷和非理性方式进行开发经营，只有“创新”才能走出眼下的窘境。

　　资本创新

　　——细分化时代的生存突破口

　　融资问题是目前房产商和金融界人士普遍关注的话题。对此，承办方浙商房产策划了会议第一专场——“新形势下，房地产企业‘钱途’在哪里？”。荷兰银行上海分行行长陈晓明、大摩同盈亚太区总裁杨红志、嘉富诚国际资本总裁郑锦桥、红石创投基金总经理金海忠、中凯集团总裁杨益华、通策地产董事长吕建明分别上台，发表了各自的专业看法。

　　在台上几位重头嘉宾的带领下，平日里在各专业领域机构被奉为“金口玉言”的众多资深人士也纷纷开口，旁征博引，现场讨论气氛热烈。

　　一些嘉宾说，无论是王石的“拐点论”，还是潘石屹的“百日论”，本质内容皆指房地产业的“资金”问题。据估计，2008年中国房地产行业，资金缺口数额巨大。20多个全国各大一二线城市的知名“地王”，财况几乎无一例外出项紧张状况。

　　2007年下半年开始，银行对于开发贷款的审核批贷已经非常谨慎，贷款门槛越来越高。中央又明确从紧的货币政策，严格控制信贷。房地产商极度渴望资金。

　　本次专场下，与会嘉宾重点探讨了如何开发融资渠道。业内人士认为，上市融资在现今阶段并非一个安全高效的途径。某知名房地产企业上市功亏一篑，在其身后，40多家排队等着融资的待上市地产企业几乎陷入绝望。

　　通过“房地产私募基金”来解决眼下房地产企业的资金问题，是本次会议诸多嘉宾形成的一个共识。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数机构投资者募集而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。

　　近几年来，伴随着人民币升值和流动性过剩，中国大陆除了外资私募基金大鳄的活跃身影外，中国本土私募基金也有了蓬勃的发展，他们透过收购物业或参股、控股房地产企业的股权和项目权益的方式，纷纷杀入房地产行业。

　　房产私募基金的作用是显而易见的。通过委托专业房地产机构建立项目风险考评体系，委托专业房地产开发团队开发营运，私募基金的运作模式是一个“钱生钱”的过程，回报率也很高。

　　“可以预见的是，未来中国房地产业的王者之师，一定是建立了私募融资渠道的公司。”一位专业人员曾经这样说过。

　　当然，“当前我国私募股权基金的发展还处在起步阶段，有许多问题需要研究。”与会嘉宾认为，房地产私募基金在运作初期，必须解决：基金管理团队的诚信力；定向募集资金的来源；风险体系机构的专业度；专业开发管理团队的操盘能力；相关政策的契合度等关键问题。

　　直复营销

　　——有效与直达的营销创新模式

　　在本次“资本汇”峰会上，与会的各位房产开发公司董事长和金融投资机构CEO等经济界重头人物，在经过一系列资本创新探讨过后，把重点又落在了经营实战中的最务实环节——营销创新上。

　　众安集团董事局主席施中安、大连软件园总经理高炜、金山国际贸易城董事长夏灵勇等众多房产界开发商以及浙江市场开发中心主任吕振华、上海浙商房产机构总经理程勇等专业服务人士，围绕着“未来房地产业运营模式如何创新”这个话题，上台作了精彩阐述。 

　　嘉宾认为，房地产细分化时代的全面降临，“拿地-建楼-卖楼-收钱-再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式在当下几乎找不到生存余地。消费者理性购买，要求房产商根据特定人群的多样化需求，细分其性别、年龄、种族、籍贯、宗教、信仰、财产和受教育程度等因素，审时度势，因目标对象而异，制定房产开发策略。

　　在众多嘉宾的热烈讨论中，“直复营销”是他们提到最多的词汇。

　　针对与会众多房产商提出的房产广告支出大量浪费，广告市场反应平平等问题，嘉宾认为，直复营销(Direct Marketing)，作为利用一种或多种广告媒介在任何场所引起可测量的反应或者交易，并将该活动存入数据库的一套可测量的营销系统，其本身特性就决定了这种新型营销模式的高效、快捷。

　　因为直复营销以活动切入为主要形式，注重于点对点的推广，避免了大量广告的浪费，在成本上比传统模式节省许多。另外，直复营销模式与传统模式相比较，由于不必再像传统模式那样守株待兔，取而代之的是主动出击，大大缩短了销售周期。

　　这种突破传统的营销方式，具有明显的优势。上海浙商房产机构总经理程勇，以浙商房产为例，详细论述了直复营销所产生的经济效益。他说，“浙商传统的工作方式是等待来人来电，现在转变为客户主动来访；推广模式从原来的大众媒体广告为主转变为活动与媒体广告相结合；各种因素的互动之间，营销效果变得易预控。这样也就使性价比得到大大提升。”

　　纵观本次资本汇论坛，300余位与会嘉宾，热烈讨论，对于中国房地产的发展道路达成共识：2008年，中国房地产市场日益理性成熟，细分化时代全面来临。理性面对细分时代需要以乐观态度面对转变；以专业眼光认清时代特征；以积极心态开拓创新之路。只有通过资本创新与营销创新，在有效资源整合过程中重塑房地产开发的造血与消化机能，才有可能在面临的危机中走出一条生存与发展之路，从而促进整个行业的健康有序发展。