新增甲级写字楼为去年4—5倍

  去年底，位于南山中心商圈的田厦国际中心写字楼部分正式交付使用，新增约67800平方米的甲级办公面积。记者了解到，这一项目较早前开始预租，目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻，但入驻率仍只达到近三成。而正是由于这一甲级写字楼的入市，南山甲级写字楼的空置率继续攀升，达到15.38%。

  根据统计，深圳将在今明两年迎来写字楼的供应洪峰，届时深圳写字楼的空置率或将进一步推高。高力国际的报告显示，2013年，预计深圳有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心、招商局广场等约51.6万平方米的新增项目落成入市，基本都位于福田区和南山区。

  而来自仲量联行的监测则显示，2013年深圳有7.2万平方米的中航中心、3.8万平方米的荣超大厦、16万平方米的深圳证券交易所大楼、7.9万平方米的世纪汇广场以及10.7万平方米的招商局广场等项目入市，但这些项目多是以单一产权为主，这就意味着这些项目除自用外将主要以租赁的方式面向市场。“2013年将有46万平方米新增甲级写字楼供应竣工，相当于2012年的4—5倍，供应量压力逐步增加。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示。

  租金上涨受阻

  另一个不利于写字楼新增供应量消化的因素就是，目前深圳写字楼的租金上涨受阻使得这一市场的活跃度也在降低。戴德梁行华南区研究部张晓端告诉记者，一些新楼空置面积较多、招租压力较大，便适当降低租金或是延长免租期等优惠条件吸揽客户，而这使得写字楼租金上涨受阻，降低了投资回报的预期，加上售价高企、占用资金大、商业楼宇贷款收紧等原因，导致2012年深圳写字楼买卖市场活跃度较低，全年一二手成交面积同比减少39%，为近年来的最低点。而未来深圳写字楼买卖市场仍将受制于租金上涨压力与“评估价征税”的政策影响。

  根据世联地产的统计，2013年深圳二级市场销售型写字楼预计新增供应量超过100万平方米，主要集中于福田区与南山区；供应量急剧增长，超过过去3年市场供应总量。而在租赁市场，2013年二级市场租赁型写字楼预计新增供应量近200万平方米，主要集中于南山区，供应量同比2012年上涨42.9％。

  世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲认为，在写字楼销售市场，深圳将迎来综合体、超高层写字楼、工改工等多元化产品的集中入市，而销售型写字楼也将散点式分布于泛CBD的区域，使得非核心商务区快速崛起，而高端写字楼物业供应仍稀少，将成为市场追捧的对象。核心商务区将迎来大规模单一业权写字楼项目的集中入市，加上存量物业，单一业权写字楼将成为租赁市场主角，南山市场作为主战场将释放超过200万平方米的租赁物业供应。

  市场尚有空间

  面对如此大的深圳写字楼供应量，最大的问题就是新增的写字楼供应能否被市场消化？

  林国东告诉记者，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张趋于谨慎，2012年下半年开始，只有IT电子、金融业等部分具备较强承租能力的优质客户仍在中心城区积极寻找办公物业。

  而来自仲量联行的统计则显示，2012年使用深圳甲级写字楼的企业和2011年相比，行业变化并不大。在2012年的租赁市场中，电脑/IT/通信行业最为活跃，此外写字楼需求趋向第三产业，电脑/IT/通信业、专业服务业和金融业合共占75%。

  同时，夏春毅也向记者表示，2013年入市的写字楼供应链中用于自用的需求占整体需求的比重也在加大，将使得一部分甲级写字楼被自用企业消化掉。林国东则表示，尽管供应量大，但有很多企业自用掉1/4到1/3面积的写字楼，另外，深圳GDP总量与上海差距不大，但写字楼总量却只是上海的1/6，未来写字楼供应将会配合市场的发展，追上上海。

  “到2013年，深圳甲级写字楼的总存量达到400万平方米。”夏春毅认为，新供应量洪峰增加将令空置率面临上升压力，租户承租能力下降，特别是中心区租金较高但中等档次的甲级写字楼空置率将会加大，更多租户将倾向于迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。