“小而绿”的地产胜经

  在内蒙呼和浩特市地产耕耘多年的锦城集团CFO丁梅看来，眼下的地产平稳表象之下仍不能忘记鄂尔多斯“鬼城”之痛，这个在网络上被爆炒的案例并非只是民间借贷、资金链断裂的一个缩影。“鄂尔多斯地产出现泡沫的楼盘是大户型的别墅，这种大户型设计没有考虑西部地区普通人的承受能力，无形中增添了地产商的资金和成本，导致资金链断裂，给企业带来了不可逆转的风险，锦城集团当时也去鄂尔多斯考察过，但是当初我们抵制住了诱惑和冲动，这无形中也给我们新的启示，小户型设计更适合西部和普通百姓，也会减少地产商的资金占用和成本，这会给在激烈竞争中的地产公司更为灵活的生存空间和生存能力。”

  在内蒙古乌海，当地人形象地形容那里一年刮四次风，一次三个月。锦城集团接手乌海的地产项目后，从设计阶段开始入手，健身场地和器械在楼盘一层室内给业主提供宽敞的运动空间，小户型设计成为主体优势，楼盘推出后很快成为市场新宠。

  成本设计战略

  除了产品结构的定位，在内蒙古特有的风沙较多的自然条件下，房地产市场面临的“绿色”挑战，也是刺向内蒙古地产泡沫的锐利一针。

  “从要不要走绿色之路，到如今房地产行业加速绿色转型时代的到来，如何控制成本成为锦城集团关注的重点，而低成本设计战略也成为推动内蒙古地区地产业的一大利器。” 丁梅表示。

  细心的丁梅通过在北京地产公司的多年积淀，观察到从地产项目的前期诊断、规划、设计、建造、后期运营五个步骤中，影响成本的核心是前期诊断、规划、设计这三个阶段，而前期的绿色诊断、规划决定了后期的主要技术路线、成本的高低、最终价格和市场销路。在这一系列多米诺骨牌效应下，老到的地产赢家往往会谋略在先。

  对于规划设计的成本管理，丁梅表示，成熟理性的地产商，投资决策会将绿色创意设计贯穿房地产项目开发全过程的始终，规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识全过程成本管理的意识，规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。全程策划、全程设计都要贯穿在投资、决策、建设、销售、评估每个环节，将风险提前隔离，成本管理置前，这是现代地产成本管理的核心要素。因为企业的竞争实质上是创意与成本的竞争，而规划设计决定了工程成本的70%-85%，这是全程设计的效益和核心价值所在。

  同样面对政策的起伏不定和成本居高不下，丁梅认为，呼市地区的房地产比较稳定，价格波动不大，首府的教育发达和文化经济较为活跃，吸引了其他地区的人前来定居，包括鄂尔多斯地区的人，这就给呼市的地产带来了机遇。但是由于地产政策的多变，作为CFO必须紧密跟踪熟悉和掌握国家政策，才有可能做到站在前沿，为公司降低成本分忧解愁。如果提前在规划设计阶段有效布局成本管理，才会真正主动把握之后环节降低成本的主动权。

  在控制成本低的阶段进行控制，这是全程设计的效益和核心价值。为了更好地理解“规划设计阶段的成本管理”，丁梅指出，关键设计讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。市场定位和确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本，而功能定位根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本。在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，则是创新管理成本的灵魂。企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响如果忽视或者难以统一匹配，控制成本的力度会大打折扣。同样企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响也是要慎重考虑，不能掉以轻心。

  很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3~10%，其中重复性错误占相当比例，为降低设计变更签证率，丁梅建议建立施工图阶段的长期合作伙伴；给予合理的设计周期；完善标准化构造设计；寻求合理的平衡度，符合地区的实际特点，为业主贴心服务，合理创意才能让成本、利润、质量和社会责任的杠杆保持平衡，标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件，大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。