“诱人奶酪” 折射长线投资潜力大增
[发布时间：2008-11-24 00:00:00 点击率：]

　　季节转换，楼市同样也在转换着自己的春夏秋冬。而真正改变的，则是购买者的心态。相较于近期杭州楼市整体平淡的大局而言，近期以来，地铁楼盘沿街商铺犹如一股楼市的新鲜血液迅速注入并得到市场的再次青睐。

　　分析人士就目前杭州地铁楼盘沿街商铺受到再次关注的现象指出，当投资住宅的回报率能更快、更多的时候，商铺稳定而长期的回报率往往容易被市场忽视。一旦住宅投资需求下降，商铺作为长线和固定投资，自然再度回归市场主流视野。　　

　　个案：

　　名城·左邻右舍沿街商铺一枝独秀　　

　　在已经结束的房博会上，个别鲜明打出地铁概念、拥有不少供应量的沿街商铺得到了市场的认同。其中比较具有代表性的则是位于九堡板块的名城·左邻右舍的沿街商铺。据了解，房博会后，名城左邻右舍沿街商铺迄今为止已销售70余套商铺，占据左邻右舍整个商铺总量的七成。

　　据名城房产相关人士介绍，左邻右舍的商铺总面积约7000平方米，共有100多套商铺，最小的12平方米，最大的则有370多平方米，大多为50平方米左右的小型商铺，面宽大多在4米到7米之间不等。这些商铺可分可合，无论是需要较大面积的生鲜超市，还是面积中等的自助银行、美容美发店，或者是面积较小的水果鲜花店、西点蛋糕店，都适合开在左邻右舍的社区底层商铺。

　　名城房产相关销售人员称，之所以众多投资者看好左邻右舍沿街商铺是因为，一方面名城左邻右舍位于九堡中心居住区，距离建设中的地铁一号线九堡东站仅500米，周边几百米范围还有四季青服装交易中心、华贸鞋城、杭州客运中心站，另加整个杨公居住组团40万的常住人口，周边人流量可谓非同一般。另一方面，目前离左邻右舍商铺约1000米的范围内，金海城shopping mall、新客站商城等大型商业已经开张；规划中的大型净菜超市，与左邻右舍也只有一街之隔。左邻右舍向西南约1500米，就是即将扩容的钱江新城二期，将来不仅高端写字楼和住宅林立，而且会有各种国际化的大型商业航母。“目前左邻右舍在售住宅的均价约为11000元/平方米，而商铺的销售均价只有18000元/平方米；商铺与住宅的价格比只有1.5倍，而据我分析，目前国内社区商铺的价格一般是同一小区住宅的两倍左右。因此，这样的价格还是相当理想的。”一位四季青的温州籍经营户对记者分析。　　

　　现状：

　　地铁楼盘沿街商铺供应不少　　

　　根据美联物业杭州市场研究部最近推出的《十月美联商铺指数》报告显示，自2008年入夏以来，虽然在美国次贷危机进一步深化，金融危机不断涌现的情况下，但商业地产发展势头仍被看好。商业地产逆势扩张，尤其是专业市场表现突出，其中杭州城东新城扩容，杭州地铁的开工，新客站商城、金海城shopping mall、九堡科技园等大型商业即将落户，麦德隆、百安居等大型国际商场已经迁入城东。巨大的体量将引起下一轮的杭州商铺投资热情。进入9月以后，杭州有100多个楼盘集中上市。扩大社区商铺供给，也将进一步拉动社区商铺投资。

　　业内人士指出，虽然目前业内并没有就杭州地铁楼盘沿街商铺的供应量做过全面的市场调查，但是考虑到商铺推出明显晚于住宅房源的现实，包括最近一年来，诸如连城国际、丽江公寓、世茂·滨江花园、保利·东湾、中凯·东方红街、东方郡等地铁一号线周边大盘陆续新开，在接下去的时间里都将会推出不少沿街商铺，加上尚未面市的广宇、西房东南面粉厂项目、绿城、滨江杭汽发项目、嘉里中心，以及统计目前住宅销售进入尾声的诸如香滨湾、野风·海天城、伊萨卡、多蓝水岸等项目，如此算来，今后杭州地铁仅一号线的楼盘，其沿街商铺的供应量将相当充足。业内人士分析，今后一段时间，无论是采取何种方式，如何有效去化这批商铺，都将成为开发商面临的一个新问题。

　　但是，很显然，不容忽视的现实是，随着杭州一号线地铁工程进度的推进，地铁效应并非之前一些业内人士估计的那样已被“透支”，其效应却是逐渐得到加强。一个明显的信号则是，在沉寂了一段时间之后，近期杭州的超市又掀起了新一轮的开店热潮。

　　据记者了解，包括华润万家、世纪联华、乐购、物美等超市连锁品牌近期都已经规划出新一轮版图扩张计划。特别表现明显则是物美，在继滨江店、下沙二店后，物美又一口气在丁桥、三堡、彭埠相中三个物业，一下将其在杭州的门店数量扩大到九家。其中，众多超市大卖场在选址中的一个共性则是，与前几年一味在杭州市区成熟商圈展开“肉搏”不同，杭州地铁一号线的动工也让超市经营触觉越伸越长，比起已经成熟的商圈网点，地铁站点周边商业物业的租金目前仍然是一个价值洼地。拥有地铁站出口的新兴城区成为这轮开店潮的“圈地”热点。　

　　大势：

　　商业布局点状分布日益明显　　

　　“左邻右舍沿街商铺的热销，仅仅只能算是目前杭州楼市下的一个个案。”一业内人士对记者分析表示，但可以肯定的是，从杭州城市发展的远景来看，一旦地铁开通，必然使目前杭州传统商业布局随着地铁站点的发展逐步形成点状布局。

　　根据规划，至2010年，钱江两岸(包括滨江区和钱江新城)规划总人口将达到50万(其中滨江规划常住人口23万)，2020年，规划总人口将达92万。虽然截至目前仍无法得出市场上究竟有多少地铁沿街商铺可供销售，但是业内人士认为，考虑到房产开发的特性，今后一两年时间，杭州地铁站点周边的楼盘将会相继推出自己的沿街商铺，而且供应量将会不小。“在大供应量面前，我认为投资者可以重点考虑比如临平、滨江、下沙的沿街商铺。上述区域都有望形成杭州的下一个新商圈。”

　　根据此前制定的《杭州市区商业网点发展导向性规划纲要(2003—2010)》具体目标显示，至规划期末，杭州市区人均占有商业服务网点营业面积将达1平方米，总面积将控制在460万平方米左右，通过构建一个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，完成11条市级商业特色街区建设，改造、整合、提升商业市场，形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的商业网点体系，由此形成多中心、多层次、多功能、并能充分发挥整体系统效应的商业设施网络。将杭州打造成与长江三角洲南翼中心城市和现代化国际风景旅游城市相适应的“购物天堂”。

　　作为滨江区重要商业配套的项目——星光大道，随着地铁工程的推进，此前