购房团团长沉浮记
[发布时间：2008-12-30 00:00:00 点击率：]

　　“一年半以前开发商不需要我们”，两三个月前常常是“有团无购”，而现在，黎海维说，“自10月份楼市新政发布后，我们忙得团团转，可能会有更多工薪阶层的人加入我们的‘团购’大军中来。”　　

　　刚过去的这个周末，黎海维有点失望。

　　本来，对国务院常务会议17日颁布鼓励住房消费新政后的第一个周末，黎海维充满期待。上周六，他组织了一次深圳关内的“团购”，目标是一个中型楼盘。参团的有100多人，根据过往经验，他预计，成交七八套不难。

　　开局果然不错，看过房子，团里当场就有10多个人下单。

　　不料，就在这时，开发商告知黎海维，原定的优惠折扣有修改——按照出发前和黎海维说好的优惠，各种折扣加上，大约能优惠到八折，而现在，只答应给到八五折。

　　“这比他们自己的开盘优惠还少！”开发商临时变卦，“团购”队员们一阵大哗，大家非常生气，觉得受骗上当了。原来下单的人一气之下，不买了。

　　这趟“团购”最终无一人成交，黎海维懊恼而归。

　　“开发商应该明白，虽然现在政府出了政策优惠，但真正能促成成交的，还是降价。”12月22日，黎海维对记者说。

　　黎的名片显示他是深圳一家地产专业网站的记者，但显然这并非他的真正工作。事实上，27岁的他是这家网站从业4年的资深房地产“团购”组织者，亲历了4年间深圳楼市的疯狂起落，曾经和“团购”一道被迫在深圳消失，出走珠三角，现在又重返深圳。　

　　被迫消失的一年　　

　　黎海维在2004年底来到这家地产业网站，负责组织网友活动。想到很多网友在考虑买房，就试着主持一个网友看房团，提供一些楼盘的资料和专业信息。当时这只是一个看楼团，没有“团购”的功能，买房也没有优惠。

　　2004年的深圳楼市是一个平淡的、以自住为主的市场，当年房价涨幅不过5.28%，投资房产没有什么财富效应，看楼团也极少有成交。

　　那时比较出名的是华为的购房团，他们在公司内部网上一招呼，就约上一批华为员工去买楼，通常能在开发商那里要到折扣。这种内部组织的“团购”，是黎海维这种以中介者身份召集的走马观花的看房团所无法比拟的。

　　情况在2005年开始发生变化。买房的人多起来，这时候，一些看房团的网友开始现场下定，甚至有当场签约的。黎海维开始把他的看楼团发展为“团购”，以团体名义先和开发商商定房价折扣，再组织网友看房，下单，成交。

　　刚开始时，还可以在一些项目上得到开发商的额外折扣，但只是昙花一现，很快，市场就被狂热所淹没。

　　2006年的深圳，开发商如火如荼地炒作“地荒”、“房荒”，当年深圳房价领涨全国，整体房价从7040元的均价迅速上升到了15000元，关内均价超过21000元。房价攀升带来吸引的投资性需求暴涨，加上流动性泛滥，购房者不是买房而是抢房。

　　“那时深圳别说拿折扣，根本就买不到房”。在开发商内部订购时，就有购房者通过各种渠道认购，不论价格，一扫而光。疯狂的市场令开发商一再反价，以致出现开发商不惜缴纳违约金以退房提价的事。

　　“团购”在这样的疯狂之下完全丧失了市场。“那时开发商根本不需要跟我们谈判，是大家在求他们卖一套房子。”黎海维说，那时他每一个电话打过去，得到的都是冷淡的回答：“‘团购’我们暂时不需要。”

　　一再碰壁后，黎海维明白深圳已没有他的立足之地，他只能带着团队远走广东惠州、东莞、中山寻找出路。那一年几乎所有的“团购”组织都放弃了深圳，走向珠三角，还有远涉云南、北海、海南的。

　　惠州开发商最欢迎来自深圳的“团购”。那时惠州的房价开始往上走，黎海维的团队里挤满在深圳的高价位上已无金可淘的投资客。一次他带领购房团分乘3辆车前往大亚湾一个价位在3000元/平方米左右的楼盘，当场成交38套。他在大亚湾号召“团购”，只要拿到一个点折扣，就有很多人抢着买。

　　2007年，惠州房价涨到4000-5000元/平方米，“2007年4月份，每次活动每个楼盘都有三四套下定，也有一个人下定四五套。”黎海维回忆说，甚至一些在深圳买不到楼的自住客也往惠州跑——在深圳炒作“关内没有地了”的时候，惠州炒作的“2小时生活圈”吸引了一些自住者，至于工作和生活被分割在两个城市的种种麻烦就无暇考虑了。　

　　开发商的座上宾　　

　　物极必反。

　　深圳楼市从2007年7月开始直线坠落，到了11月，中心区域的福田房价急降8%-10%，炒房者集中的宝安区，跌幅达到20%，仍然应者寥寥。

　　一筹莫展的开发商们又想起了“团购”。

　　2007年底，楼盘“卡罗”的开发商是一家地产上市公司，希望在年底时冲一下，让年报好看一点， “卡罗”算是尾盘，还剩200多套，打折处理掉是上策。但开发商担心前期业主闹事，不敢公开降价，想来想去，想到了“团购”，以“团购”名义打折优惠，名正言顺。于是，黎海维的手机响了。 

　　黎海维自2006年以来第一个拿到折扣的楼盘。“当时这个优惠是很隐蔽的，不敢拿出来宣传。优惠幅度大概是1到2个点，并且是实名登记购房者才有优惠。”

　　从那以后，随着深圳楼市成交量急剧萎缩，各路开发商变得热情洋溢起来，黎海维每天都接到四五个他们打来的电话，邀请他去“谈谈”。黎迎来了2004年以来最为风光的时刻，每次出马，他都能带着“至少两个点”的额外折扣哼着小曲回来。

　　这时，黎海维的“团购”发展得比较正式，参团者都是以实名在俱乐部注册，要填写个人资料。“我们首先在论坛上总结哪个楼盘在网友中比较受欢迎，我们就去和楼盘开发商谈判，如果性价比不错，又能拿到折扣，我们就会接这个项目，发动网友团购。”

　　百战之后，黎海维已摸到不少门道。比如“团购”介入一个楼盘的时机，不能在开盘时或开盘前，因为这时开发商要保价位，不会一上来就爆出优惠价，所以时机要选在“开盘后、销售中”的时段，这时如果楼盘卖得不好，“团购”介入恰当其时。　　

　　回来的炒家　　

　　从2007年下半年起，黎再也没去过惠州，他决定“暂时不做珠三角”，因为行情不好，连深圳本地都不好，更没有人跑外地去了。 

　　黎海维的一个转机是今年10月22日，国家出台降低住房交易税费、下调住房公积金贷款利率、调整最低首付款比例等新政，灰霾了一年多的楼市有所回暖。深圳市国土房管局公布的数据显示，11月一手住宅日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。

　　新政的利好使黎海维的“团购”规模日益壮观。在12月17日第二波新政发布前夕的12月6日，他组织了180多人对中海大山地的“团购”，有14人当场成交，获得开发商优惠3个点的折扣。这是他4年来在深圳最成功的一次“团购”。

　　黎海维发现，在他的购房团里，消失多时的投资客又回来了，并且占到了30-40%的比例，有两个投资客当场成交。

　　在黎海维看来，深圳关外的房价已经下跌接近60%，那里过去楼价13000左右的地区，也有跌到了6000-8000的，性价比已经能够接受，这是一部分投资客回来抄底的原因，针对团队中的这一变化，黎海维把现在主攻重点放在了房价跌得最惨的关外，放在宝安、龙华、龙岗这些中心城区域。

　　尽管上周末的“团购”受到挫折，黎海维仍然看好12月17日第二波新政出台后的市场效应。他认为，由于对新政效应的良好预期，重新回来的投资客将进一步增多。

　　（摘自《21世纪经济报道》 徐广蓉/文）