可以看到，土地制度改革是经济改革的重要内容，土地是涉及民生的重要方面，而现今的土地制度存在着种种缺陷，而改革也就变得极为重要。土地改革不仅是老百姓们迫切希望见到的改革，亦是今年三中全会改革中的主要内容之一。

  国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对此表示，从社会经济发展的角度，土地制度必须有一个突破性变革，因为土地是最基本的生产生活材料，与社会经济息息相关，因此，三中全会的改革涉及到土地制度改革完全在意料之中。

  建立城乡统一用地

  据了解，当前农村土地市场和城市是处于隔绝的两个市场，而农村土地转变为建设用地的方式往往是，地方政府以非常低的价格从农民手中获得农村建设用地，转手后又用城市建设的市场价格售出。这样的结果就导致了一些地方政府“以地生财”或者“以地套现”，使得农民被动上楼，被城镇化。如此就出现了一些矛盾，亟待解决。

  目前土地的供应和配置都存在严重的问题，土地制度的问题，呈现得较为明显，而且整个经济的运作都与土地的供应模式密切相关，进一步讲，通胀问题、高房价问题也都与土地有关。

  建设城乡统一的建设用地市场，促进城乡要素平等交换。对于此，有专家解读，我们现在的土地市场是城镇与农村分割的，而且处于被政府垄断的状态。如果能够建设完成统一市场，意味着政府垄断局面可能被打破。也有专家表示，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，可以保障农民在土地上的合法财产权利，但农村的小产权房转正的过程不会很快。

  对于农村集体建设用地的经营权，有关专家认为可适当放开，但是对于“小产权房”来说，还是不能马上放开，目前“小产权房”出现了种种问题，而这些问题都还没有解决，若放开得太块恐会使农村土地更为混乱。

  “当前一些城市居民去农村购买小产权房，试图博取三中全会后有关农村土地改革的政策红利。我觉得这是一种一厢情愿的政策误读。期待农村小产权房能够很快‘转正’并不现实。”三农问题专家、中国人民大学可持续发展高等研究院执行院长温铁军说。

  值得注意的是，农村集体土地所有制限制了农村土地不能直接进入市场像国有用地一样直接进行交易。而土地改革旨在改变集体土地先通过政府征地、再进入市场的状态，以便促成弄如集体土地直接入市。

  对此，中金公司首席经济学家彭文生表示，全会提出的健全城乡一体化发展体制机制，即使未曾提到新型城镇化的改革信息，但是此土地改革仍可使农民从生产要素方面获得更大受益。

  新土改是确权、发证

  但是，不能忽视的是，农地直接入市并不意味着农民可自行处置土地。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，出让集体建设用地的主体为农村集体组织，而非农民个人。集体组织卖地时，必须接受城乡规划和土地利用规划的约束。而新土改也并不是对农村土地的再分配，而是将已分配的耕地、林地、宅基地等确权、发证，作为一种财产，通过法律形式让农民放心、更好享用。

  在看到土地制度改革的迫切性和重要性的同时，也应注意要土地改革所面临的种种问题和困难。基于此，有专家认为，集体土地入市是改革的好手段，但也不能操之过急，在实施改革的同时，也应注意建立地配套措施，以防地方财政的措手不及和地方财政与中央财政、农民之间的矛盾激化。

  国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，“新土改”面临的困难很大，目前各方面对农村集体建设用地流转，肯定有分歧，而且分歧比较大，这就意味着今后改革的难度比较大、压力也比较大。而土地管理模式部门化，不同的部门会有不同的看法。如国土管理部门、地方政府等也想法不一，改革可能削弱他们对土地的控制力，由此也是阻力之一。

  土地改革无论是对于农民还是对于经济发展都有着重要意义。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，只有改革才能解决土地资源利用低的问题，只有改革才能解决土地制度混乱问题、农民利益无法保证等一系列问题。实际上，解决这些问题以后，能使农村发展更好，农民利益更大，土地资源利用效率更高。

  中国社科院农村发展研究所农村政策研究室主任王小映表示：“中国土地制度改革（无论是城市还是农村）的一条重要经验是，其始终服务于社会经济发展的需要。”他称，未来中国土地制度改革仍是渐进式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推进的是提高征地补偿标准。未来要建立城乡统一用地市场，必定涉及征地制度改革和农村集体建设用地制度改革。

  十八届三中全会为土地改革指明了改革的方向，而其目的就是要让农民享受更多土地改革红利。但是，真正要落实小产权房的入市、集体所有制房地产的入市问题，还需要有很多细则和时间来慢慢推进。

  安徽农地试点突破大推广难

  在安徽省12日发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》中提出，探索土地流转新机制。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

  孔祥智认为此条措施给规划外建设用地入市留下了空间，容易导致村民将以前不是建设用地的土地改变成为建设用地之后再出让。

  “农民可以在晒谷场建设一个仓库然后再出让，这样就乱套了。”孔祥智说，“这条要实施必需是在规划区域以内，规划区域以内的集体建设用地才可以出让而且规划必需严格审批。”

  《意见》还提出，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

  “农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地，意味着宅基地可以在不同的村之间流转。”孔祥智说，“当地政府可以在近郊区征用宅基地，然后在远郊区的村子购买宅基地指标，这样就可以把远郊区的宅基地指标拿过来使用。”

  由于安徽公布文件的日期与十八届三中全会闭幕日同期，媒体纷纷将安徽此次土改内容与三中全会公报中提出的“建立城乡统一的建设用地市场”等内容相比较，认为安徽是本届三中全会农村改革之先锋。

  孔祥智认为，安徽土改中的这几条内容相对以往都突破较大，作为试点不存在问题，“但是全国推广难度较大，甚至在省内推广都很难。”

  记者梳理政策也发现，国土部10月29日曾发布《节约集约利用土地规定（草案）》征求意见稿，其中提出村闲置宅基地实行自愿有偿退出。意见稿同时提出，退出的农村宅基地依法优先用于满足本集体经济组织成员符合规定申请宅基地的需求，或者按照有关规定进行整理、复垦和利用。

  “宅基地的流转必须在村集体内部进行，超过村集体范围的流转都会存在问题。”孔祥智表示。