近年来，由于房地产调控带来的交易低迷，SOHO中国的商业地产散售模式饱受诟病，散售为后期的运营、物业管理带来了困难，项目的整体价值难以提升。

  SOHO中国中期业绩显示，今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今，SOHO中国合同销售金额达到60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。银河SOHO将于今年第四季度完工，届时，可观的销售收入将可计入全年业绩。

  对于公司未来转型战略，潘石屹表示，随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。由于SOHO中国开发的所有办公楼均处于北京和上海的黄金地段，于是其主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%。因此，潘石屹认为，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业的增值给公司带来不可小视的价值，稳定租金收入也将为公司长期稳定发展奠定基础。

  “目前公司资金充足，拥有现金92亿元，未提取贷款余额60亿元，合计150亿元的资金，而公司的净负债率只有20%，从资金实力来看，SOHO中国完全有能力完成这次转型。”潘石屹说，SOHO中国已经沉淀了10多年的物业出租经验，为客户出租了250万平方米的物业，办公楼长期处于满租状态，且租金收入增速超过了市场平均水平。据介绍，三年前，SOHO成立了自己的物业管理公司，接管了SOHO绝大部分物业，今年更是与多家商业管理公司合作，为这一转型提供了可靠保证。

  潘石屹表示，告别散售，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将是上海外滩上最大的业主。“就像《功夫》中的包租婆一样。”

  “我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。要在每方平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”他说。

  （张达 徐欢）

  业内观点

  SOHO中国转型乃大势所趋

  对于SOHO中国转型自持物业，中原集团研究中心研究主任葛岭认为，从去年以来SOHO中国的业绩并不太好，并且目前调控依然从紧，房地产行业暴利的时代已经过去，长久考虑促成SOHO中国转型。“通过自己持有收取租金，以此来降低风险。”

  “从SOHO中国2012年中期业绩大幅下滑可以看出，目前这些项目的销售情况并不好。”一开发商表示赞同。

  中房信研究总监薛建雄认为，此举是大势所趋，SOHO中国转型是一个适合生存的明智选择。

  “以商业地产为主业的开发企业，最合理的经营方式就是自持。” 中房研协研究中心总监回建强说，SOHO中国转型应该是考虑到可持续发展。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，SOHO中国的转型是一种优化和进步，散售不利于商业物业的持续运营。持有有利于统一招商、经营、管理。长期来看，持有物业的有利于优化资产和财务结构，提高抗市场风险的能力。但短期来看，需要大量资金支持，投资回报的周期大大拉长。